但需要注意的是，与长三角、大湾区核心城市群强势的人口吸纳效应相对，安徽西部、河南东部、广东东西两翼、广西均出现了大面积的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市户籍人口流出均超出二成以上，大量青壮年家庭的流出，使得本地人口结构进一步向“386061部队”变化，住房需求和支付能力也大受影响，而其中人口规模较小、收入水平不高的城市，在目前的行业背景下需求侧也将面临更大的挑战。

从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名虽有变化，譬如二线城市中海口、厦门、杭州等排名明显进步，大连、哈尔滨等城市排名也出现了较大幅度的下滑，导致各城市平均排名均与去年同期相同，一、二、三线城市之间的差距依旧。

从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有19个三四线城市，较去年增加了2个。就2021年数据来看，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了51%的GDP，这些城市商品住宅成交金额占总成交的比例达55%，集中度对比2020年均有小幅回落。可以看到，在行业发展出现波动的情况下，TOP50城市的规模优势缩小，城市间的发展与位次竞争也出现了进一步变化，而那些供求关系较佳、购房需求充足、企业拿地利润预期看好的城市，如杭州、合肥等，也更有望在2022年下半年率先走出行业复苏的行情。

TOP50城市规模集中度下降

（节选）

5.1、一线城市：人口增长虽现放缓，大量高收入群体支持下需求韧性依旧最强

03分化：东南沿海二、三线排名提升

正是在二线城市城镇化率已达高位、未来增长空间有限的背景下，城市研究也更需要关注短期的常住人口总量变化。联系2021年二线城市常住人口动向，可以看到除武汉2021年因疫情因素出现人口大幅增长，一年内人口增加超130万之外，成都、西安、长沙、南昌等城市常住人口均出现较快增长。在人口持续上升的推动下，这些城市的住房需求亦值得关注。如杭州，在2020年-2021年两年间，商品住宅市场并没有受到疫情和经济环境的影响出现收缩，反而是进入了新的规模扩张周期，2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米，在二线城市中高居首位。

从近两年重点城市成交地价变化来看，2020年，受资金环境宽松影响，地价逐步走高，如成都、武汉等城市均诞生了新的单价地王。进入2021年，随着资金环境逐渐收紧、调控政策加码等因素影响，上半年地价虽仍旧上涨但涨幅明显回落，下半年则在行业环境发生显著改变的影响下地市遇冷，多数城市二三轮集中供地热度明显走低，地价也出现了下调。

联系2021年最新常住人口动向来看，可以看到在已公布常住人口的东三省二线城市中，仅沈阳常住人口较2020年增加了4.8万人，大连、哈尔滨常住人口均出现收缩，其中哈尔滨更是跌破了千万人口大关。在中国出生人口集聚下滑的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。

厦门、宁波、杭州显著受益

这些城市商品住宅市场成交规模亦处于同能级前列，其中佛山得益于广佛同城带来的大量需求导入和购买力支持，其成交金额更是达到了2074亿元，超过了合肥、长沙、济南等二线城市。无锡、东莞、常州等城市2021年下半年市场成交热度虽大幅降温，但在大规模的经济体量之下，城市的住宅需求总量依旧处于三四线前列，全年的商品住宅成交金额仍可保持在千亿水平以上。

与之相对应的是，中西部单核城市人口仍在迅速增长，除武汉2021年因疫情因素出现人口大幅增长、一年内人口增加超130万之外，成都、西安、长沙、南昌等城市常住人口均出现较快增长。联系2022年上半年市场走向来看，可以看到成都、西安也走出了相对独立的市场行情，二季度末市场表现明显好于其他城市。

结合城市的投资前景变动来看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有两类，一类是新房市场供求指标优异，但地房比比较高的热点城市，如杭州、合肥、厦门等，2021年以来地价水平的修复，再加之这类城市自身在人口和经济发展指标上表现较佳，进一步推高了这些城市的投资前景。另一类则是地价房价比相对较低，市场供求指标相对健康的城市，如南昌、济南、海口等，在行业投资趋于保守的背景下，这些城市的前景排名也出现了上升。

东三省二线位次下滑

5.2、二线城市：大部分城镇化率已达高位，城镇人口增长更加依赖人口流入

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0725/1145.html