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??投资：地价回落修复投资利润空间
厦门、宁波、杭州显著受益
（节选）

??凭借着国内独一的经济和人口首位度叠加优势，北京和上海即便在严峻的疫情冲击下，其庞大的外来人口和大量的高收入岗位，仍然为这些城市提供了坚实的需求侧支撑，联系2022年最新地市走向来看，可以看到京沪土地市场热度依旧高居不下，上海22年首轮土拍中有高达三成地块触顶成交，北京第二轮土拍中达到最高限价的地块也接近三成。再加之近年来一线城市人才政策有所放松，如上海在2022年进一步放宽了应届毕业生的落户标准，在高素质外来人口持续涌入的推动下，京沪房地产市场发展前景依旧难以撼动。广州和深圳则各有短板，其中广州市内各区域发展分化显著，反映在房地产市场方面，最典型的即是地市的冷热分化显著，市中心区域土拍高热、远郊流拍成为常态；深圳则是城镇建设用地不足，大大制约了城市承载能力的进一步上升。

?长三角5市跻身前十， TOP50城市规模集中度下降，东南沿海二、三线排名提升，东三省二线位次下滑。

??这些城市商品住宅市场成交规模亦处于同能级前列，其中佛山得益于广佛同城带来的大量需求导入和购买力支持，其成交金额更是达到了2074亿元，超过了合肥、长沙、济南等二线城市。无锡、东莞、常州等城市2021年下半年市场成交热度虽大幅降温，但在大规模的经济体量之下，城市的住宅需求总量依旧处于三四线前列，全年的商品住宅成交金额仍可保持在千亿水平以上。

??据七普统计数据，我国不少大城市城镇化率发展已经接近或超过发达国家80%的平均水平。以二线城市为例，目前平均城镇化率已经达到了80%，天津、南京、厦门等地城镇化率更是达到了85%以上，考虑到耕地红线和城郊均衡发展等因素，未来这些大城市城镇人口或可进一步增加，但城镇化率进一步提升的空间已经很小。

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??格局：长三角5市跻身前十
TOP50城市规模集中度下降

??各能级城市：地价回落修复投资利润空间，厦门、宁波、杭州显著受益

??在三四线拿地金额分布的变化上，房企对不同区域的偏好程度出现了较大差异，投资结构也发生明显改变：自2018年以来，房企在长三角的投资占比持续增加，2021年长三角区域的占比达到62%，较2020年增加9个百分点，较2018年更是大幅提升15个百分点。

??但需要注意的是，与长三角、大湾区核心城市群强势的人口吸纳效应相对，安徽西部、河南东部、广东东西两翼、广西均出现了大面积的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市户籍人口流出均超出二成以上，大量青壮年家庭的流出，使得本地人口结构进一步向“386061部队”变化，住房需求和支付能力也大受影响，而其中人口规模较小、收入水平不高的城市，在目前的行业背景下需求侧也将面临更大的挑战。

??榜单解读

??结合城市的投资前景变动来看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有两类，一类是新房市场供求指标优异，但地房比比较高的热点城市，如杭州、合肥、厦门等，2021年以来地价水平的修复，再加之这类城市自身在人口和经济发展指标上表现较佳，进一步推高了这些城市的投资前景。另一类则是地价房价比相对较低，市场供求指标相对健康的城市，如南昌、济南、海口等，在行业投资趋于保守的背景下，这些城市的前景排名也出现了上升。

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??就各城市常住户籍人口比分布情况来看，目前流动人口仍主要向长三角、大湾区集聚。其中大湾区的城市表现更为抢眼，不仅广州、深圳聚集了大量的外来流动人口，东莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外来人口，其中东莞常住户籍人口比高达4.07，外来流动人口数量更是达到了户籍人口的三倍以上，近年来深圳向东莞的产业转移，也进一步提升了外来人口平均素质和平均薪资水平；得益于突出的居民收入和人口指标，2022年东莞市前景排名继续维持在TOP30的行列。长三角方面，常住户籍人口比指标略逊于大湾区，但人口流入城市分布范围更广，除一二线城市外，苏南及绝大部分浙江城市均处于人口显著流入，并且与流动务工占比较高的大湾区相比，长三角流动人口本地化的意愿更高，外来人口带来的需求侧支撑也更为显著，典型如嘉兴，得益于上海和杭州的发展外溢效应推动，近年来外来人口持续流入，新增住房需求持续增长，在2021年动荡的市场环境下，市区商品房成交面积仍能保持三成以上的增幅。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0726/1146.html